再議深圳二手房買賣合同帶租約條款存在的問題

周爭鋒 發表于[2019-09-26]

再議深圳二手房買賣合同帶租約條款存在的問題

 

        廣東華商律師事務所 周爭鋒

 

       前面小議了一下深圳二手房買賣合同中帶租約交付條款存在的問題,寫完后發現深圳市住建局已經發布公告,著手修訂《深圳市二手房買賣合同》具體條款了。今天就帶租約出售合同條款設計問題再發表幾點看法。

 

       一、 出賣人和買受人簽訂二手房買賣合同后的再出租問題

 

       實踐中,經常有出賣人在和買受人簽訂二手房買賣合同后合同約定的遞件過戶前,隱瞞中介和買受人,另行和其他人簽訂租賃合同賺取租金。如果租客好說話,出賣人和租客事先約定好短期租賃的時間,租客只是短期租賃還好說,就怕出賣人向租客隱瞞了該房屋已經出售的情況,租客后來知道租賃前,出賣人已經和其他人簽訂了買賣合同,到了交房時間租客就是不搬走要求續租或租客要追究出賣人侵犯其優先購買權的責任。

 

       可千萬不要說買賣合同簽訂在前,租賃合同簽訂在后,租客不能依據簽訂在后的租賃合同主張優先購買權,這樣的邏輯在法理上存在問題。

 

       第一,對租客而言,房屋買賣合同存在倒簽的可能,先賣后出租,的確不符合常規操作流程;第二,依據債權平等原則,這兩個合同應?;つ囊環薟⒉皇強此惹┒┖賢?。按照一房二賣的游戲規則,前后簽訂買賣合同的優先權利人依次為:已辦理所有權轉移登記>預告登記且在有效期內>占有>遞件>網簽>付款>成立在先的履行順序,不是哪一份合同簽訂在前就優先?;?。占有在前的合同就是優先?;さ惱?,理由就是占有是物權權利轉移的一個標志。

 

       民法中的“買賣不破租賃原則”?;さ氖導噬喜皇喬┒┑淖飭蘚賢舊?,而是租客依據租賃合同行使的占有和使用權,這才是買賣不破租賃?;さ畝韻?。如果出賣人和租客糾纏不清,不能如期清理走租客,依據出賣人和買受人簽訂的買賣合同,出賣人不能按期依約交付房產構成違約,須承擔遲延履行的違約責任。

 

       筆者建議,在買賣合同租賃條款中增加出賣人在簽訂二手房買賣合同后,隱瞞買受人把房屋租賃給其他人或和原租賃人續租的處理辦法——視為出賣人根本違約,買受人可以解除合同;合同繼續履行,出賣人需要給與買受人一定的補償。有人會說了,房產還登記在出賣人名下,買受人無權讓出賣人給與補償,這樣的觀點是忽略了租賃會導致房屋加速折舊的客觀事實。事實上,增加租客的使用過程,就是破壞了買受人看房簽約時的房產現狀,房間的附屬設施和家具電器等會有一定的損耗,通俗的講就是存在房屋折舊程度加快的問題。

 

       司法實踐中,出賣人在合同簽訂后再和其他人簽訂租賃合同租賃給其他人產生糾紛的,雖然這是出賣人損害買受人合法權益,嚴重不講誠信的行為,但是法律上給與買受人的救濟途徑嚴重不足。買受人在發現出賣人在二手房買賣合同簽訂后再出租或和原租賃合同到期后繼續續租時,想依據《合同法》第六十八條的規定行使不安履行抗辯權,通常不會被法院支持,法院普遍認為只要在合同約定的交房日,出賣人能夠正常交房就可以了。

 

       法律依據:

       1.《合同法》第六十八條 應當先履行債務的當事人,有確切證據證明對方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)經營狀況嚴重惡化;(二)轉移財產、抽逃資金,以逃避債務;(三)喪失商業信譽;(四)有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。當事人沒有確切證據中止履行的,應當承擔違約責任。

       2.《合同法》第六十九條當事人依照本法第六十八條的規定中止履行的,應當及時通知對方。對方提供適當擔保時,應當恢復履行。中止履行后,對方在合理期限內未恢復履行能力并且未提供適當擔保的,中止履行的一方可以解除合同。

       3.《合同法》第二百二十九條租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。

 

       筆者注意到,在北京市新修訂的《北京市存量房屋買賣合同(2018版)》中,對出賣人在合同簽訂后再行出租問題進行了約定?!侗本┦寫媼糠課萋蚵艉賢?/span>2018版)》第二條房屋權屬情況及使用情況第五款約定如下:

 

     (五)該房屋的租賃情況為:【未出租】【已出租】。

 除買賣雙方另有約定外,出賣人自本合同簽訂之日起至不動產轉移登記辦理完畢之日止,不得就該房屋簽訂新的房屋租賃合同。若出賣人違反上述約定,雙方同意按照下列第______種方式處理:

1.自租賃合同簽訂之日起至 (約定時間或約定條件),出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之 的違約金;

2.買受人解除合同的,應當書面通知出賣人。出賣人應當自解除合同通知送達之日起 日內退還買受人已付全部房價款(含已付貸款部分),并按照買受人全部已付房價款的 %向買受人支付違約金;

3.______________________________________________________。

 

      二、 出賣人隱瞞房產有承租人的問題

 

       實踐中,很多出賣人在賣房時,往往忽視租客的合法權益,或者根本就不考慮租客的優先購買權的權益。有些出賣人認為,只要按照租賃合同的違約金條款賠償租客一定的違約金,就可以隨時解除雙方的租賃合同,根本就不提前通知租客自己要賣房的事,就沒想過賣房前要征求租客的意見,取得租客放棄優先購買權的書面證明,而是直接選擇未出租的條款;還有些出賣人認為,租賃合同約定的租賃期限很快就要到期,買受人交房時租客應該已經搬走,因此賣房的是事沒有必要讓租客知道,也在買賣合同上選擇的未出租條款。

 

        一旦讓租客知道出賣人隱瞞自己出售房屋,租客要么索要高額賠償金,要么不配合買受人辦理按揭時的評估公司上門評估,給買賣雙方買賣合同的履行造成困難。對買受人而言,碰到承租人不配合評估公司上門拍照制作抵押權評估報告,導致貸款承諾函遲遲不能審批下來,買受人應固定因租客和出賣人的原因導致自己貸款承諾函不能審批下來的證據,用于證明合同不能履行的原因,也就是違約方是出賣人。

 

        簽約后買受人發現出賣人隱瞞房屋已經出租的事實,往往會想到,出賣人隱瞞房屋已經出租的事實,自己能否依據《合同法》第五十四條的規定撤銷買賣合同。實踐中,買受人因出賣人在簽訂合同時隱瞞有租客的事實請求解除、撤銷買賣合同或依據《合同法》第五十二條確認合同無效,基本上不會被法院支持。法院的理由無非就是,雙方的交易尚沒有履行到交付房屋階段,交房時出賣人只要解決的租客的問題,能夠如約交付房產,雙方買賣合同的履行就不存在障礙,有租客的事實,不會對買受人的履行造成實質性影響。退一步講,即便出賣人出現交房不能時,買受人還可以追究出賣人的違約責任彌補損失,但是無權以此為由要求撤銷合同,解除合同,主張合同無效或者不履行合同。

 

       為買受人利益考慮,筆者建議在合同中增加此類情況如何處理的約定——買受人可以隨時撤銷合同,或者約定此種情況下,出賣人構成違約買受人可以解除合同追究其違約責任。

 

       法律依據:

  1.《合同法》第五十二條 有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

2.《合同法》第五十四條 下列合同,當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷:(一)因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的,人民法院或者仲裁機構不得撤銷。

3.《合同法》第一百二十一條當事人一方因第三人的原因造成違約的,應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛,依照法律規定或者按照約定解決。

 

        三、 出賣人過戶后協助買受人和租客重新簽訂租賃合同的問題

 

        深圳官方示范版本的《深圳市二手房買賣》帶租約買賣的合同條款中有“賣方須于【】 前協助買方與承租人簽訂新的租賃合同”的約定,筆者仔細推敲該條款規定的出賣人的義務,發現這是以出賣人事前已經就轉租問題和租客達成一致意見為前提條件的。在出賣人沒有和租客就租客需要重新和買受人簽訂租賃合同事先協商并達成合意前,租客可以拒絕按出賣人的要求和買受人重新簽訂租賃合同,因為租客和買受人重新簽訂租賃合同,實質上會損害租客自身的合法權益。

 

      很多人想不明白,筆者為何說租客和買受人重新簽訂租賃合同會損害自身的合法權益,看下筆者下面寫的推演過程你就明白了。在深圳,租客租賃的房產基本上是存在有抵押權的,而依據《租賃司法解釋》第二十條的規定,抵押在前租賃在后,不能適用買賣不破租賃的規則。有抵押權的房產在辦理租賃合同備案時,租賃站也會要求出賣人到抵押權人處開具同意出租的證明,作為提示租客前面存在抵押權的一個環節。此時租賃合同承租人的租賃權受制于抵押權人,因抵押權人實現抵押權拍賣房產時,租客不能用買賣不破租賃的規則要求繼續履行租賃合同,用于對抗競買人。

 

       而隨著出賣人的贖樓注銷抵押登記完成,房產上原來依附的抵押權消除,租客不再受制于前面的抵押權人,此后房產所有權的變動要遵循買賣不破租賃的規則,租客的租賃權益優先權此時變更為第一序位。但是在買受人辦理完過戶及抵押登記后,租客再次和買受人簽訂新的租賃合同,則該租賃合同又會受制于買受人的抵押權人,在買受人的抵押權人行使抵押權時,自己的租賃權益還是得不到?;?。

 

       也就是說,租客如果不和買受人重新達成新的租賃合同,而是一直履行和出賣人之間簽訂的原租賃合同,在出賣人辦理贖樓注銷抵押登記后,就不存在租客受制于抵押權人的問題,此后物權所有權不管如何變動,均是租賃在前抵押在后,租賃權始終優先于后面的抵押權。

 

      筆者認為,買賣雙方在合同中約定出賣人須配合買受人和租客重新辦理租賃合同的條款,沒有經過租客的認可,只在買賣雙方之間發生法律效力,租客可以重新簽訂租賃合同損害自身合法權益為由,拒絕與新業主簽訂新的租賃合同,既如此,合同中就沒必要約定出賣人有此配合義務。買受人過戶后有能耐搞定租客,就自己和租客協商重新簽訂租賃合同,重新規范雙方租賃關系的事。依法出賣人沒有配合買受人和租客重新簽訂租賃合同的義務,這也不是《合同法》第二百二十九條規定的買賣不破租賃規則本意。

 

       筆者建議,把出賣人須配合買受人和租客重新辦理租賃合同的條款,變更出賣人須配合買受人和租客簽訂租賃主體變更合同。

 

法律依據:

1.《合同法》第八條 依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律?;?。

2.《合同法》第二百二十九條 租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。

3.《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條 租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:

 (一)房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的; 

 (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

 

——周爭鋒2019925日寫于深圳港中旅大廈

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